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創業選址要注意哪些問題

補充: 準備創業開個商鋪,請問如何選址?需要注意哪些問題?

創業選址要注意哪些問題 標籤:有哪些項目 創業選擇 專業選擇 貨源問題 招商問題

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  “做生意,第一是選址,第二是選址,第三還是選址。”都知道選址的重要性,但怎麼去選,選在那一個商圈,商圈裡到底選哪一棟物業,選哪一塊位置最好,最能夠保障我們的投資收益?這裡面有很多問題。   
  選定商圈及商鋪的標準
  首先說的是投資方向,也就是確定投資的類型,這是很難預估的,我們希望小業主投資的時候,選擇好自己投資的方向,就是投資之前,知道我投資的地方做什麼?如果我沒有選擇投資方向的時候,我選擇全能的,我可以做任何的東西,可以做銀行、餐飲等等,第二就是了解一個環境,做一個商圈的調查,下面我會詳細的講。第三就是市場的分析,第四就是新址評估,還有就是投資回報,這個對大家來說比較關心的問題。我投資的錢多長時間能夠賺回來,並且是否穩定。 
   下面我講選址要素,首先是確定商圈的類型,大家知道,所有的商業都有一個商圈,商圈是指什麼,就是商業覆蓋的範圍;其次,有聚客點類型的商圈,比如商場、超市、廣場、娛樂場所;第三就是你所選的物業,在這個商圈內的位置,一個商圈裡面,我們評估一個範圍,可能面積三平方公里,裡面有七八棟物業都可以做投資,這個投資到底哪一個好,我們也有一個選擇;第四就是看這個商圈有沒有天然障礙,就是說不可越過的空間,比如不可跨越的道路、河流;第五就是人流動向,人從哪過來的,從商圈怎麼出去。
  商圈的類型,我們大概分全市的購物中心,拿北京來說,就是指王府井、西單,拿重慶來說就是解放碑,全市的人都會去;第二就是以區域消費為主的購物中心,比如說海淀區的雙安、當代,西邊的公主墳就是區域的購物中心,重慶江北區的觀音橋,沙坪壩的的三峽廣場;第三就商業居民區,商圈內有大量的居民,也有明顯的零售商業行為,但主要吸引附近居民。例如:天通苑社區;第四就是居民區,商圈裡有大量居民但明顯缺少商業行為,例如:北京草橋,重慶加州;第五種就是商業區,商業區像CBD,中關村都是商業區,金融街也是商業區,一個是高科技、一個是金融,一個是商務;第六種就是特殊的商圈,例如:體育館、展覽館之類的。我分這幾項,只要符合這些商圈的特性我們認為大家可以重點選擇。
  第三,我們說店址的問題,選擇一定物業業態的時候,要考慮這個位置的展示面是什麼樣的,最好在十米以上。所以,你買這個商鋪的時候,最低門面不能低於一跨,也就是一個柱間距。另外就是能見度,我們所說的能見度是兩方面,一個是店鋪的能見度,二是店鋪所能做到展示的能見度,就是店鋪的招牌的能見度,這個能見度給大家一個參考,為什麼?這個能見度不但大家去看,租戶也需要去看,顧客更需要看。一般來說一樓的位置能見度在100米左右雙方向,就是說一百米以外能不能看到它或者招牌,如果是在廣場或在比較空曠的地方定位在200米。如果在商場裡面,在超市裡面,或者說在一些商業街裡面,是不是在聚客點的出入口就很重要,聚客點的出入口就是指商城(或其他商業)的出口和入口,第三就是如果是店中店做的,所選擇的位置一個是出入口,一個是中庭,也就是大堂,還有就是人流主動線上,就是說顧客走出去看得到。我們看一個商場,顧客怎樣進出,我們所選擇的位置是不是能一進一出可以看到,如果能夠看到,說明你的位置選擇的正確。
  
  聚客點是方便大家選擇投資物業的一個幫助大家做做決定的東西。界定地理範圍並按優秀次序開展商業圈調查,什麼是聚客店?百貨商場、大賣場、大型公園、地鐵、輕軌各交匯站、例如:國貿,交通樞紐,例如:動物園、展覽館和表演會場,還有運動場館,這些都算是一類,展覽館,包括運動場館,我們要考慮它使用的頻率,一年使用多少,沒有界定的標準,但是使用頻率決定了人流量,比如說國展來說,做展覽的時候人非常多,家樂福的人也非常多,如果沒有展覽,家樂福的相對就人比較少。第三就是大型的公園和標誌性的廣場,還有商業街,目前在北京商業街不是很多,但是以後會越來越多,商業街就要有選擇性,怎麼選擇最好的位置,是選擇兩邊的街角還是路中?還有就是旅遊景點。 
  影響店鋪投資回報的因素   
  所有的上面的都集中在一點,就是人流量是考慮的最重要的因素。不管怎麼來講,人流量是非常重要的,沒有人流就沒有商機。通常多少人最好呢?通常周流量在十五萬左右是最好的。考慮到大家的時間,測人流可以在一天中抽三個時間段,早中晚。可以選擇抽時間段的測。
  下面我講一下怎樣了解環境做什麼樣的商圈調查。大家要了解目前的市場,了解商圈,了解一些東西,這些東西非常重要。另外,你選擇一個地址之後,我建議去規劃院查一下資料,在規劃院基本上五年中的規劃都有,你可以知道你選擇的區域里什麼時候拆,蓋什麼樣的樓,包括它的容積率、限高、用途都可以知道,這些東西方便你掌握周邊的變化,你投資一個房子,商業是五十年,居住是七十年,你必須了解以後的規劃,不能說現在很好,有一個大商場,周圍有很多的居民就好,實際上商場可能會搬遷,居民也可能會遷移。所以掌握這些資料可以讓我們的風險降到最低。
  基本的資料包括商業體量,就是指聚客點的凝聚力,就是商場的凝聚力,在於它的營業額,一個很好的商場,年營業額在八億以上,如果營業額高,人流量非常大,那樣的話,我們做任何的商業的捕獲率非常高,這樣才會選擇這個區域來租。第二就是市政的規劃,我說大家需要注意的東西,周邊有沒有新的聚客點進來,如果你想馬上掙錢的話這個觀點是錯誤的,投資是長期的東西,所以有些需要大家多分析,就是這個商圈,以後會不會有其他的業態進來,以後的規劃是什麼樣,以後是以什麼東西為主。我們有一些東西,可能需要大家去做評估,大家認為這個區域有沒有發展,這個商業會不會做的很好。第三就是市場信息,我們從一些渠道得到的一些資料,包括報紙、電台或者其他的方面。
  第二,就是實地調查。在我們確定一個區域,比如說中關村這個區域,有幾個商圈,第一商圈最好的是雙安、當代商圈,這個商圈最好的。第二個商圈是海龍為中心的商圈,電子商場為中心的商圈。第三就是硅谷為中心的商圈。蘇州街也是一個商圈,但是蘇州街不是一個成功的商圈,因為本身的營業額不是那麼大,另外就是方便程度。方便程度就是說我選擇這個區域,你來人方便不方便,不管是開車還是騎自行車,過來方便不方便,這並不是為大家自己來想的,是為誰想的,是為租戶或消費者來想的。
  能見度對於商業來說,對各行各業的零售業來說,都是非常重要的因素。很簡單的東西,能見度差五十米,在商業裡面就是很大的差距,方便程度是非常重要的因素,我們所選的物業最好在主要道路上,不在主路線上的最好離開主要路線不超過五十米。
  最後就是人流動向,就是出和入的地方,我們希望每個人都看到這個商鋪,所有的商業的選址都有一條,要他的店的一個展示程度,一個形象。投資的回報方面大家比較關心。關於投資回報,我們想,投進去的錢要回來,實際上投資回報不象大家想的,每個人的計算方式不一樣,從經驗來說,一般正常的一個業態的話,拿餐飲來說,一般投資回報率是在12年到13年左右,租金是大家最關心的問題,排行來說,應該說證券類、金融類、銀行類,租金相對來說比較高,也比較穩定,但是大家都不會說都有銀行做,一棟物業最多有一家銀行,餐飲類可能比較多,其次就是服裝類的品牌,它的租金可能也很高,但是它的穩定性較差。

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