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商業造市是喜是憂(1)

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商業造市是喜是憂(1) 標籤:商業計劃書 商業模式 商業騙子 商業意識 商業能力

  商業造市是喜是憂(1)

  作者:中國商鋪投資網CEO 陳建明先生

  眾所周知,國內房地產開發商特別擅長製造概念。同樣,國內的商業房地產開發商特別擅長“造市”。“造市”實際上指開發商在商業地產項目開發建設過程中,儘管缺乏市場基礎,但卻已經開始通過策劃的方式,給商鋪投資者和消費者一個空中樓閣式的商鋪產品。

  以上“造市”的方式是否科學呢?

  從成功商業發展的規律來看,某種形態的商業之所以在項目所在地可以產生、發展,原因在於該項目所在地具備了該種商業發展的市場基礎,換言之,該項目所在地聚集的消費者的消費習慣和該項目可以提供的服務是匹配的。很顯然,商業首先是有了消費者基礎,然後才逐漸形成相關需求,繼兒相關商業出現,商業地產得以發展。這樣的演變過程是商業發展的基本規律。

  舉例來講,美國的“唐人街”:首先肯定,沒有人、開發商在沒有華人來此居住的時候就開始做華人的生意,更不要說去建造唐人街。隨着華人越來越多,為華人服務的商業自然開始出現,並伴隨華人居住人口的增加,“唐人街”逐漸發展,並成型。很顯然,“唐人街”的發展屬於典型的市場逐步形成的方式---鑒於是隨着市場需求的提升,循序漸進地發展,所以相關商業房地產的發展,較少存在需要培育市場的問題。

  與“唐人街”的發展顯著區別的中國商業房地產,採取的絕對不是“唐人街”的發展模式:比如在北京很流行的“歐洲風情商業街”,這些項目的開發是不可能在具備了具有消費“歐洲風情商業”的消費者后,再去開發,相反,往往是有了一個吸引市場關注的策劃方案甚至只有一個名稱時,就開始大規模的市場宣傳、營銷。很顯然,這些項目從開發階段到銷售完成,都不具備“歐洲風情商業”所需要的消費者基礎,這樣的話,這些項目的商鋪必須經歷市場的培育過程,才可能成熟,商鋪投資者想項目開業就收益很好,顯然有難度。

  從上述“唐人街”和國內“歐洲風情商業街”的發展可以發現國內商業房地產開發存在挑戰:國內“歐洲風情商業街”項目在最開始是不具備相應的市場基礎的,而且當中不少項目可能在開業后也不可能具備,這樣的話,商鋪的投資風險就會展現出來:如果龐大的歐洲商業風情街周邊的居民普遍缺乏歐陸生活體驗,那麼這條街的價值就值得懷疑,其成功的概率會大大降低。

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