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商鋪轉讓費成潛規則

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  商鋪轉讓費成潛規則

  商鋪“轉讓費”成潛規則 投資者應該小心謹慎

  “旺鋪轉讓,價格面議”。在市區大街小巷,總會不時地看到有關商鋪轉讓的信息。電話打過去,一般對方都會告訴你除了房租外,還要承擔一筆轉讓費。而這筆轉讓費價格不菲,往往比商鋪的年租金還要貴出不少,現在商鋪轉讓過程中十之八九都有轉讓費,似乎轉讓費已經成為商鋪轉讓時一個約定俗成的規矩。

  近日,在市區幾個街道了解了一下商鋪租金和轉讓費的情況,長安路上一個20平方米的商鋪年租金是4.5萬元左右,轉讓費是5萬元;陳家場弄一個20平方米不到的服裝鋪面年租金是2.5萬元,轉讓費是4到5萬元;營房弄一個飯店門面年租金是6萬元,轉讓費是6.5萬元;而楊舍西街一個鋪面轉讓費用則高達10萬元以上。

  讓人很難理解是的,在長安路上一個門面,裡面除了一排衣架和幾個凳子,其他什麼東西都沒有,經營者開出的轉讓費是5萬元。在電話里他告訴記者,當初他問別人轉租時也付了一筆轉讓費,現在這個路段比以前繁華多了,5萬元的轉讓費不算貴。儘管原先的經營者解釋在他們經營一段時間后,這個商鋪的人氣和商業價值已經超過原先的狀況,收取一定的轉讓費是正常的。但是不少人對高出房租很多的轉讓費不能接受。在調查中,記者遇到一位想承租商鋪的一位李先生,他看中的一個商鋪還有半年時間到期,轉讓費是房租的2倍,而裡面什麼東西都沒有,只是空空的一間房子。他表示寧願等到期后直接向真正房東承租以免去這筆轉讓費。

  轉讓費到底是怎麼形成的?商鋪租金是承租者給房東的租賃費用,而商鋪轉讓費則是承租者給上一個經營者的額外費用,這筆錢並沒有落到真正房東手裡。因此,追根溯源,第一個商鋪承租者是直接問真正房東租賃的,只要付出租金,是沒有商鋪轉讓費的。而從第二個起,商鋪轉讓費就層層轉嫁到下一個承租者。在不斷的轉租過程中,商鋪的轉讓費就這樣一步步被抬高,商鋪轉手次數越多,商鋪的轉讓費會更高。

  正因為如此,不少人看到了商鋪轉讓費的商機,市區有一小部人就專門靠倒騰商鋪,從轉讓費中獲利。據一些房屋中介機構工作人員介紹,這部分炒轉讓費的模式主要有二種,第一種是選擇原始商鋪,直接從真正房東手裡租賃下來,幾個人聯合把這一地段的商鋪炒熱。在商鋪租期上與房東簽訂長期的合同,在開始階段,一般房東也願意簽訂長期合同。而承租者與下面的承租者則簽訂短期合同,到期后解除轉租協議再把鋪面轉租給他人,從中多次收取轉讓費。據介紹,步行街南面南門新村附近道路改造前,有三間住宅改做商鋪的門面出租,有人直接和房東以每間每年5000元的價格簽了5年租賃協議。道路拓寬后,這個地段人氣商氣上來后,承租者以每間每年1.5萬元的價格轉租出去,而且與下家的租賃協議是一年一簽。原始房東儘管追悔莫及,不過也沒有辦法。此外,還有一種情況是有人會專門收集欲轉讓商鋪的信息,經過多次殺價后租下商鋪,經營一段時間再轉租出去。有的甚至根本就不經營,從商鋪經營者那裡接過商鋪后,換一個轉讓電話再次轉讓,從中獲取更高轉讓費。

  轉租過程中的轉讓費一般都是一種口頭協議,不受法律的保護,因此承租者在租賃商鋪時應該小心謹慎。花園浜附近一家房產中介機構工作人員說了一個這樣案例,一位承租者向上一個經營者付了一筆轉讓費后承租了新市河路一間鋪面,經營了半年租賃到期,真正房東要收回商鋪。由於當初他並沒有和真正房東簽訂租賃協議,所以半年時間他虧了幾萬元,而恰恰就是虧在那筆轉讓費上。在商鋪轉讓費上,不但承租者有風險,就是那些靠轉讓費牟利的人也存在着風險。因為並不是所有的商鋪經過一翻倒騰就能輕易賺錢的,能否靠轉讓費賺錢關鍵是商鋪的市口和下一個承租者對商鋪價值的認可,這就需要這些靠倒騰轉讓費的人具有一定的經營能力和商業頭腦,如果在租賃期內不能把商鋪轉手到下一個承租者或者租賃期內遇到商鋪拆遷,那麼虧損風險就會隨之而來。

  商鋪轉讓費似乎已經成為商鋪轉讓過程中一個“潛規則”,在轉讓費價格不斷被抬的同時,儘管多數人從心理上抵觸轉讓費,不過在這個遊戲規則下,有時候也不得不接受這個“潛規則”。因此不管是經營者還是承租者在一筆不菲的轉讓費面前,更應該綜合權衡商鋪的真實價值和自己的經營水平,再考慮是不是應該接手商鋪。

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