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超級購物中心投資開發實務

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  比如講一個MALL的項目,很大的工地,很大的施工作業面,所以施工效率會很高,在上海浦東有一個項目,也是三十萬平米的MALL的項目,因為上海地下水域比較高,所以在做地下層的時候做了四個月的時間,出地面以後半個月到二十天一層很快,所以商業地產項目來講最核心的問題,就是這一塊,你對項目規模定位、市場策略各方面做了足夠的精深,足夠的專業,這塊如果說做的是對的,基本上這個項目未來發展空間就不會有問題。

  第二點是項目的融資,我們一再提到商業地產項目資金的核心作用,所以說在這一點的話特別提出,融資平台包括短期的融資平台,從股權融資還有債務融資,股權融資包括戰略投資人或者是別的機構,包括像投資信託,投資基金等等,還有債務融資,債務融資其實就是銀行的資本,這一點對於當前的商業地產開發商來講,包括別的地產開發商目前是一個比較頭疼的問題,都需要重新檢討原來的資金策略,越是精打細算的開發商在目前的現狀之下越需要對資金重新整合,長期融資的話包括商業地產企業上市融資,需要指出的是商業地產有這麼個特點,儘管說商業地產對資金的需求,無論是從量還是時間,跨量比較大,時間跨度比較長,但是它有它特定的值得肯定的地方,第一點商業地產形態和資本市場的一致,大量的現金流對於商業地產來講,作為一個上市公司,證券市場對企業、財務系統有效評價的標準是現金流。

  關於融資對象,商業地產SHOPPINGMALL的融資包括國際的地產投資商、開發商、國際金融機構、銀行等,以及亞洲大型的房地產開發公司,還有國內大型的房地產商,還有大型零售商以及國內尋求地產概念商的公司,這是關於融資的介紹,融資還有一塊關於商務出售,確實目前很多項目不得不採取經營資金,我碰到很多開發商手裡三五千萬的資金,拿下一百畝的地,當然不是北京的項目,就要發展,這樣的話在一個有限資金的狀態之下,如何保證項目的可操作性,當中好像商鋪出售是不能夠考慮的問題,對一些小的實力比較弱的開發商來講,對這種開發商勢必考慮資金籌措跟統一管理的關係問題,這個關係考慮得好應該講市場的認可程度會高,包括商鋪的出售也會比較容易,如果說這塊問題沒有得到有效解決,應該講可能開發商的期望只是期望這些項目投資人是傻子,但是我想國內商業地產的發展隨着市場的逐漸成熟,很多的商鋪投資人也會逐漸對商業地產的投資具有更多的判斷力,這樣的話開發商勢必在這個問題上做出充分的考慮。

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