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商業房地產項目融資與運營管理

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商業房地產項目融資與運營管理 標籤:項目融資 運營管理 房地產 房地產營銷策劃 房地產廣告

  傳統的融資方式是一個公司主要利用自身的資信能力安排融資。外部資金擁有者在決定是否投資或是否提供貸款時的主要依據是公司作為一個整體的資產負債、利潤及現金流量狀況,對具體項目的考慮是次要的。項目融資是為一個特定項目所安排的融資,貸款人在最初考慮安排貸款時,以該項目的現金流量和收益作為償還貸款的資金來源,以該項目資產抵押作為貸款的安全保障。如果項目的經濟強度不足以保障貸款安全,則貸款人可能需要借款人以直接擔保、間接擔保或其它形式給予項目附加的信用支持。

  項目融資至少有項目發起方、項目公司、資金提供方三方參與;項目發起方以股東身份組建項目公司;資金提供方為項目公司提供資金(或投資者購買項目債券);資金提供方(債券投資者)主要依靠項目本身的資產和未來的現金流量作為還款保證,原則上對項目發起方項目以外的資產,沒有追索權或僅有有限追索權。一般而言,項目融資有如下幾個特點:項目導向、無追索或有限追索(non-recourse or limited-recourse)、風險分擔、非公司負債型融資(off-balance finance)、貸款的信用支持結構多樣化、融資結構複雜,融資成本較高、充分利用稅務優勢,降低融資成本。項目融資的根本特徵就是融資不僅僅是依靠項目發起人的信用保障或資產價值,貸款銀行主要依靠項目本身的資產和未來的現金流量來考慮貸款償還保證。因此,項目融資風險分擔,及對項目融資採取周密的金融安排,並將此項目有利益關係的各個方面的承諾和各種形式的保證書結合起來,不使任何一方承擔項目的全部風險,是項目融資活動的重要內容。

  項目融資的參與者一般包括:項目發起人(project sponsors)、項目公司(project company)、貸款銀行(lending bank)、產品購買者或設施使用者(buyers or users)、工程承包商(contractors)、設備、材料、能源供應商(suppliers)、融資顧問(financial adviser)、法律與稅務顧問(law or tax adviser)、有關政府機構(host government)、保險公司(insurers)、租賃公司(leasing company)、信用評級公司(ratings)。

  項目融資與商業房地產的結合

  目前我國商業房地產資金主要來自於房地產開發商、商業經營者自身的積累和傳統的外源融資方式。開發商自身資金積累主要是指開發企業自身的資金和以企業為基礎的股權融資,前者積累過程相當緩慢,而後者目前在我國利用有限。傳統的外源融資主要是銀行貸款、信託投資、承包商帶資承辦等,其中尤以銀行貸款為主。而銀行貸款提供資金的數量和使用期限都有嚴格的限制。銀行貸款項目的風險首先是由開發企業完全承擔,然後由銀行承擔,非常不利於風險分散。而項目融資具有融資金額巨大、風險分擔的特點,對於大型的商業房地產項目可以考慮採用項目融資的方式,來實現融資目標和風險屏蔽的作用。

  目前,項目融資在我國處於起步階段,項目融資在傳統意義上並不用於商業房地產項目融資,主要用於三大類項目:一是資源開發項目,如石油、天然氣、煤炭、鈾等能源資源,銅、鐵、鋁、釩土等金屬礦資源以及金剛石開採業等均可成為項目融資的對象。二是基礎設施項目。三是製造業項目,如大型輪船、飛機等。招商銀行將項目融資的使用範圍界定為:“項目融資主要用於需要巨額資金、投資風險大而傳統融資方式又難以滿足但現金流量穩定的工程項目,如天然氣、煤炭、石油等自然資源的開發,以及運輸、電力、農林、電子、公用事業等大型工程建設項目。”傳統意義的項目融資需要現金流量穩定,而商業房地產的現金流量卻具有波動性,因此,如何利用項目融資的優點為商業房地產項目融資,創造為商業房地產量身定做的項目融資模式是解決問題關鍵所在。主要內容為以下幾個方面:

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