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淺談房地產項目的風險管理

手機:M版  分類:創業學院  編輯:梅梅

淺談房地產項目的風險管理 標籤:風險管理 房地產 房地產營銷策劃 房地產廣告 房地產策劃

  以2004年8月31日為分水嶺,我國的房地產業進入了一個新的發展時期,隨着國家經濟大環境的變化,圍繞着行業是否有“泡沫”,業內、業外爭論的此起彼伏、沸沸揚揚,結果還是迎來了以“土地施行招、拍、掛”和非常嚴厲控制措施的“協議轉讓”,迎來了中國人民銀行 121號文件對房地產更為嚴格地貸款規定和銀行利率的增調,迎來了一系列規範建設行為,提高行業自律水平要求的政策。業內的“一個前提、兩條鏈”都出現了與以往區別很大的變化,風險因素不斷增多,風險存在於整個項目開發過程,使中小房地產企業更是處於極為艱難的處境。因此,加強開發項目的風險管理,保證項目目的、目標的實現,是實現企業突出包圍、穩步發展的關鍵過程。

  二、 房地產開發項目的風險分析風險是在特定的客觀條件下,在特定的期間內,那些可能發生的結果之間的差異程度,實際上就是實際結果與計劃結果的變動程度,這種變化程度越大,所謂的風險就越大。房地產開發項目的風險,實際上是開發商實施開發過程中固有的風險,在現在的經濟大環境中,主要表現在以下幾個方面: 

  1、 項目的定位風險。房地產開發項目的市場定位包括項目的產品定位、建築產品的質量定位、建設環境的品質定位,都是根據市場調查、項目的經濟技術分析、項目可行性研究報告做出的,是指導項目決策、項目設計、項目營銷策劃方案等前期工作的依據。可以說,項目的市場定位確定以後,基本上就敲定了項目的建設風格、建設成本、營銷推廣方案,就決定了項目的銷售前景,一旦市場定位不準確,項目的指導思想出現失誤,是後期無法或者是非常困難彌補的風險,也是項目開發過程中,最大的風險,屬項目建設的決策性失誤風險,按照風險影響範圍劃分屬於總體風險(決策風險),從某種程度上講,其結果也是不可管理風險。 

  2、 項目的投資支持能力風險。《項目可行性研究報告》出台前後,由於對市場定位的認識模糊或者自相矛盾;或者是沒有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”;或者是對企業資金籌措(自有資金)和融資能力過高地估計,或者項目成本分析存在着嚴重的失誤;或者沒有吃透國家和地方政府的行業政策,對大的經濟環境把握的不準;或者是成本過程控制嚴重失控(突發性事件)、意外因素過多等等原因,導致的項目資金支付能力達不到計劃要求,給項目建設造成的風險(可控制風險和決策風險)。 

  3、 項目的質量風險。包括:在項目決策階段由於經濟技術分析失誤,出現品質與價格矛盾導致的質量問題;在設計階段,向設計提出違反設計規範、標準,特別是強制性標準的要求,又通過“關係”關照通過造成的“投機性”質量問題;施工階段,從業人員對設計知識認識有重大錯誤,擅自改變設計造成的質量風險;施工管理過程中,不重視關鍵部位和關鍵過程的跟蹤檢查處理,對一些容易出現影響結構安全,特別是一些雖不影響結構安全,但對正常使用功能有嚴重影響的問題,處理不及時,沒有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者給售出交房后造成的質量“隱患”(實際上就是“質量通病”造成的糾紛);交房實物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實物質量”問題等,因“質量”問題造成的糾紛衝突形成的風險(可控制風險)。 

  4、 項目的合約履行能力風險。在項目運作和建設過程中,涉及土地轉讓、融資、設計、監理、工程地質勘察、設計與勘察設計成果審核、招標代理、施工、材料設備供應、質量檢測、銷售委託、購房等合同或協議簽約、履約過程,由於項目的一次性(不可重複性)特點,建設周期又比較長,涉及的方方面面又比較多,如果在關鍵的過程出現控制失誤,那將給項目造成相當大的麻煩。比如,在目前土地供應體制和貸款政策條件下,尋找土地、找尋資金是企業試圖突出“瓶頸”制約的普遍方法,有時候在“飢不擇食”的景況下,可能會因“省略過程”不慎跌入“陷阱”。 

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